Sempre tive um caso complicado com o investimento no mercado imobiliário.

Ao mesmo tempo que considerava investir em imóveis uma opção interessante, eu sempre acabava achando que o mercado estava supervalorizado, esperando apenas o meu investimento para começar a cair. (Você também já teve essa sensação?)

Acompanho o mercado imobiliário desde 2005, e de lá pra cá vi as taxas de juros baixarem muito, vi a crise do subprime em 2008, morando no Rio de Janeiro vi o preço dos imóveis multiplicarem em pouco tempo devido ao pré-sal, Olimpíadas e Copa do Mundo.

Em 2011 me mudei para São Paulo percebi que mesmo não tendo um salário ruim, mal conseguia pagar o aluguel em um bairro de classe média… imagina comprar um! O preço dos imóveis estava um absurdo! Ou era apenas impressão minha?

Seja pelo que vivi e observei, ou simplesmente por não dispor de capital suficiente para investir em imóveis, acabei me mantendo de fora do jogo.

Mas as coisas mudaram…

Em abril de 2019 estava de férias na praia com minha noiva (e hoje esposa) fazendo os planos para o casamento e para nossa vida, quando decidimos que investiríamos em imóveis para alugar.

Pouco tempo depois compramos nosso primeiro apartamento em sua cidade natal, a linda João Pessoa, capital da Paraíba.

Apesar de estarmos morando no exterior, encontramos um bom apartamento a um preço bastante razoável.

Vale ressaltar que  a relação Dólar x Real estava bem atrativa. E no momento que escrevo esse texto (setembro de 2020) essa relação é ainda mais vantajosa.

O problema é que administrar um único apartamento de tão longe é um pouco desafiador. Não fosse pelo apoio dos meus sogros, provavelmente já teríamos desistido do investimento.

Possuir um só apartamento, longe de onde vivemos, não faz muito sentido. Precisávamos de escala.

Então eu, em minha busca infindável por novas oportunidades de investimento e negócios, me deparo com elas, as kitnets.

E agora vai começar o artigo!

Há alguns meses estou completamente apaixonado por esse tipo de moradia. Venho devorando todas as informações e aprendendo tudo que posso para dar meus primeiros passos nesse mundo com a devida confiança…

Acredito que você também esteja nessa, e aqui transcrevo o que aprendi de mais relevante.

O que são kitnets?

Dificilmente você não sabe o que é uma kitnet, mas vai aqui uma breve definição: kitnets são pequenos apartamentos (geralmente com cerca de 20m²), com o quarto, a sala e a cozinha dividindo um mesmo espaço, muitas vezes sem divisão alguma, além de um banheiro.

Há diferentes tipos de kitnets para diferentes perfis de moradores.

Existem aquelas destinadas ao morador mais exigente e que se preocupa com a estética e detalhes do imóvel, e os não querem mais do um espaço para dormir e fazer as refeições a um preço razoável.

Por isso algumas kitnets contam área de serviço, varanda ou sacada, além de outros atributos.

As kitnets devem ser, acima de tudo, funcionais. Elas devem atender as necessidades do perfil ideal de morador.

Entre essas necessidades estão a segurança, a localização, o respeito dos vizinhos às horas de silêncio, além, é claro, de um aluguel atrativo.

Qual é o perfil das pessoas que moram nas kitnets?

Imagine que você acaba de se mudar para uma cidade para passar um período de um ano trabalhando em um projeto da sua empresa. Imagine também que você é casado(a) e tem filhos em idade escolar e que vivem em uma cidade a 150km de distância.

Isso te coloca naquela posição em que é inviável ir e voltar para a sua casa todos os dias, mas que é perfeitamente viável voltar todo final de semana.

Dado o caráter “temporário” do projeto, talvez não valha a pena realocar toda a família de uma cidade a outra, tendo que fazer uma mudança grande, troca de colégio e de toda a dinâmica familiar.

Por outro lado, você não quer ter o trabalho de montar um apartamento do zero, com bastante espaço, apenas para você dormir durante a semana.

É aí que entra o papel da kitnet. Um espaço com utilidade bastante definida e com custo baixo quando comparado a um hotel ou a um aluguel em um apartamento convencional.

O mesmo se aplica aos estudantes, jovens que buscam a independência dos pais, pessoas recém divorciadas (pode ser triste, mas é um público a ser pensado e atendido) ou pessoas idosas.

Enfim, estamos falando de um público bastante diverso, o que significa inúmeras possibilidades.

Além dos moradores de longo prazo, pode-se anunciar como aluguel temporário ou de curtíssima duração como no Airbnb. Essa modalidade funciona muito bem se a cidade for turística ou um centro comercial, financeiro ou industrial importante.

E por que investir em kitnet?

Antes de tudo, o investimento em kitnet é um investimento imobiliário.

Isso quer dizer que é um investimento simples de entender e tido como bastante seguro, além de ser capaz de produzir renda passiva, regular e com rentabilidade razoável.

Além da renda com os aluguéis, é possível ter também um ganho de capital com a valorização do imóvel.

Porém com as kitnets, você consegue alguns benefícios extras.

Por exemplo, o capital necessário para adquirir ou construir uma unidade é uma fração do que seria para ter uma casa ou apartamento padrão.

Com isso, a mesma quantia que você teria que desembolsar para ter um apartamento, você pode ter 2 ou 3 kitnets, diluindo seu risco.

A rentabilidade com o aluguel das kitnets também supera a dos imóveis mais tradicionais, podendo ser de duas a quatro vezes mais rentável.

Podendo investir em uma quantidade maior de imóveis, seu risco de vacância (quando o apartamento fica vazio) diminui. Assim, quando um inquilino sai e o apartamento fica vago, você perde apenas uma parte da sua receita, não ela toda.

Mas nem tudo são flores…

No mundo das kitnets você pode comprar suas unidades ou construí-las.

É muito mais fácil (e barato) você construir um pequeno prédio com 4 ou 10 kitnets, do que construir um edifício com alguns apartamentos.

(A depender do tamanho do terreno, você consegue construir 10 kitnets em apenas dois pisos. No mesmo terreno, para construir um edifício com 5 apartamentos “padrão”, seriam necessários 3 pisos, encarecendo o custo por metro quadrado construído.)

Por isso, para aumentar a rentabilidade do projeto, muitos investidores preferem empreender na construção das suas próprias kitnets, ao invés de simplesmente compra-las.

Mas agora estamos falando de empreender, construir algo novo, colocar a mão na massa e lidar com problemas. Muito mais fácil seria comprar um imóvel ou investir em um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), por exemplo.

Também é possível simplesmente comprar as kitnets. Nesse caso, porém, a rentabilidade diminui consideravelmente, se aproximando (mas ainda sendo superior) a de um apartamento padrão.

Seja construindo ou comprando, como estamos falando de um número maior de unidades, ou seja, de inquilinos, o trabalho de administrar essas kitnets também aumenta.

Esse trabalho pode ser parcialmente diminuído com a contratação de uma pessoa ou empresa que possa cuidar do dia a dia das kitnets por você.

Nesse caso é importante que você tenha um bom número de unidades, para diluir os custos, caso contrário a rentabilidade pode diminuir muito, a ponto de não valer a pena o investimento.

Além de todos esses fatores, algumas cidades do país podem não ser as mais adequadas para esse tipo de imóvel. As cidades muito pequenas, por exemplo.

A solução nesse caso seria começar com um número menor de unidades a fim de testar o conceito (e sempre vai ter alguém precisando de um lugar para morar, ainda que por um valor menor do que você gostaria de alugar), ou investir em alguma localidade que seja próxima da sua cidade, que seja mais apropriada ao modelo de negócio.

Agora vamos aos números

Os valores que irei apresentar aqui são apenas estimativas com base em observação. Eles podem variar bastante de acordo com a cidade ou região, localização do imóvel dentro dessa cidade, acabamento do imóvel, características do terreno, entre inúmeros outros fatores.

Mas a conta de guardanapo é mais ou menos essa…

Vamos supor que você tenha comprado um terreno de 200m² por R$100 mil.

Cada kitnet tem em média 20m²,e em muitas cidades a prefeitura permite construir apenas em uma relação de 1 para 1 com a área do terreno (isso quer dizer que para cada metro quadrado de terreno, você pode ter um metro quadrado de área construída).

Imaginemos então que seu projeto é construir 10 kitnets nesse terreno em dois pisos. Nesse caso estaremos de acordo com as normas da cidade e ainda teremos um bom espaço ao ar livre para os moradores.

Sendo bastante econômico na obra (comprando material de construção em liquidação, por exemplo), seu custo de construção por metro quadrado poderá girar em torno de R$1mil/m².

Como cada kitnet tem 20m², isso nos leva a um custo por kitnet de R$20 mil. Incluindo o terreno o custo vai a R$30 mil por unidade.

Caso você consiga alugar a kitnet por R$500 mensais, terá uma rentabilidade de 1,67% ao mês, ou 20% ao ano.

Mobiliar a kitnet pode trazer benefícios.

Caso você queira mobiliar a kitnet para que ela fique mais atraente e competitiva, estamos falando de um investimento de R$35 mil por unidade. Ou seja, uns R$5 mil para compra de móveis e eletrodomésticos.

Nesse cenário, cobrando os mesmos R$500/mês, a rentabilidade cairia para 1,43% ao mês (17,14% ao ano).

Para efeito de comparação, alugando um apartamento padrão, você terá sorte se conseguir uma rentabilidade acima de 0,5% ao mês.

Esses cálculos podem ser um tanto simplistas, mas oferecem uma boa base para a avaliação de oportunidades na sua região.

De quanto você precisa para ser financeiramente independente? 

Lembre-se que aqui nossa missão é ajudar as pessoas a atingirem a independência financeira.

Falamos de vários tipos de investimentos e cremos em uma diversificação inteligente dos nossos recursos.

Nesse artigo explico melhor como você pode calcular o quanto você precisa ter em investimentos para se considerar financeiramente independente de acordo com a Regra dos 4% da Independência Financeira.

Posso ser financeiramente independente investindo apenas em kitnets?

Fazendo uma conta rápida, imaginemos que você precisa de uma renda mensal de R$8 mil para viver bem sem ter que trabalhar.

Caso você invista apenas em kitnets e cada uma delas produza R$500 por mês, líquido, quer dizer que com 16 kitnets você poderia se considerar financeiramente independente.

Nada mal, não é?