Comprar imóveis sempre foi uma das opções preferidas de investimento entre os brasileiros, e várias são as razões que levam a essa predileção.

Uma dessas delas é a simplicidade de entender o investimento. Você compra o imóvel e tem basicamente 2 possibilidades de ganhar dinheiro: alugando ou vendendo por um valor maior.

Outra razão é a segurança que esse investimento representa. O imóvel é um bem físico e tangível. A inflação pode estar comendo solta que o imóvel lá está. Os planos econômicos vêm e vão, e o imóvel está lá. Já chegaram a confiscar a poupança, e o imóvel se manteve lá. A bolsa caiu, e o imóvel está lá. O dólar subiu, o imóvel está lá.

Enfim, já deu pra entender né?

Esse também é um dos tipos de investimento ideias para compor a carteira de quem busca a independência financeira.

Quer saber mais sobre como chegar à Independência Financeira? Leia esses artigos:

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Mas nem tudo é um mar de rosas… E alguns inconvenientes atrapalham os investimentos imobiliários.

Um dos maiores empecilhos para investir em imóveis é o alto custo de aquisição.

Outros inconvenientes são:

• Falta de liquidez
• Altos custos de transação (corretor, escrituração, etc.)
• Problemas com inquilinos
• Custos com manutenção

Mas eis que surge uma modalidade de investimento que resolve boa parte dos problemas de quem deseja investir em imóveis: os Fundos de Investimento Imobiliário, também conhecido por FII.

Os FIIs não apenas resolvem as chatices de ter que administrar um imóvel, como mantêm praticamente todas as vantagens de se ter um investimento desse tipo, com a adição de alguns benefícios muito importantes… veremos abaixo!

O que são e como funcionam os FIIs?

O fundo imobiliário funciona como uma conta em que várias pessoas depositam um determinado valor, e uma instituição financeira que é responsável por administrar esse dinheiro vai ao mercado e compra imóveis ou outros ativos do setor imobiliário.

Quando os imóveis comprados começam a gerar rendimentos, o administrador repassa esses rendimentos a quem investiu no fundo, os cotistas.

O administrador, por sua vez, fica com uma pequena parte desses rendimentos.

Ele também fica responsável por resolver todas as questões e problemas que ocorram com esses imóveis.

Ou seja, o cotista apenas adquire a cota e recebe seus rendimentos.

Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário 

Os fundos de investimento imobiliário têm algo em comum, mas não são todos iguais.

São basicamente 4 os tipos de FIIs:

1. Fundos de “Tijolo”: adquirem imóveis físicos, como galpões, prédios comerciais, lajes comerciais, shopping centers, etc. e a renda advém dos aluguéis

• • Esses fundos ainda podem ser classificados como fundos mono ativos, quando apenas um imóvel compõe o fundo, ou multi ativos, quando o fundo possui mais de um imóvel.

2. Fundos de “Papel”: adquirem instrumentos financeiros de financiamento ao setor imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O rendimento advém da remuneração desses títulos.
3. Fundos de Desenvolvimento: investem em projetos imobiliários (ainda não construídos), e a renda advém do aluguel ou, mais provavelmente, da venda desses imóveis.
4. Fundos de Fundos: fundos que adquirem cotas de outros fundos de investimento imobiliário. Esses fundos também são chamados de FoF, do inglês Funds of Funds.

Hotéis e Resorts podem compor certos FIIs

Vantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário

Como dito acima, os FIIs carregam basicamente todas as vantagens que você teria ao investir diretamente em um imóvel, com algumas mais.

Além de investir em um ativo físico, tangível, sólido etc etc etc… você também tem mais acesso a:

• Diversificação – você poderá investir em mais imóveis com menos dinheiro
• Imóveis de boa qualidade – em geral, os imóveis que compõem os fundos são de alta qualidade
• Baixa volatilidade – como todo bom investimento imobiliário, os fundos são menos sensíveis às altas e baixas da economia no curto prazo
• Baixo valor para começar a investir – com menos de 10 reais é possível comprar uma cota de alguns FIIs
• Alta liquidez – os fundos são negociados na bolsa diariamente, e por ser cada vez mais popular, sempre há pessoas comprando e vendendo cotas
• Gestão terceirizada – o gestor do fundo se encarrega de todos os perrengues em troca de uma pequena parcela dos seus rendimentos.

Quer mais? Temos!

Outra grande vantagem é a isenção de pagamento de imposto sobre os rendimentos. Isso representa uma grande vantagem ao longo dos anos.

“Donos de terras ficam ricos enquanto dormem, sem trabalhar, arriscar ou economizar.” – John Stuart Mill, economista e filósofo inglês

Desvantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário

E quais são as desvantagens dos FIIs em relação ao investimento direto no imóvel?

Não são muitas, mas dependendo da sua estratégia e sofisticação para investir, podem afetar bastante o tamanho do seu patrimônio no longo prazo.

Uma delas é a taxa de administração cobrada pelos gestores, que podem levar de 0,1% a 1,5% (ou mais) do Patrimônio Líquido do fundo a cada ano. Isso quando não é cobrada taxa de gestão e escrituração, podendo elevar ainda mais essa quantia.

Outra desvantagem é que você não tem controle sobre os ativos que compõem o fundo. Caso você não concorde com alguma decisão dos gestores, o máximo que você poderá fazer é vender sua participação.

A principal desvantagem, a meu ver, é a impossibilidade de alavancar a compra do imóvel.

Quando você compra uma casa ou um apartamento, você pode desembolsar apenas uma entrada (20 a 30%) e financiar o restante a juros atrativos.

Os rendimentos com os aluguéis desse imóvel podem ser destinados a pagar as parcelas do financiamento (em parte ou na totalidade).

Se olharmos um horizonte de 25 anos ou mais, com os imóveis já quitados, a diferença nos rendimentos será brutal.

Riscos

Os riscos dos FIIs são os mesmos de outros investimentos imobiliários, parcialmente mitigados pela diversificação e gestão profissional.

Mas recapitulando os riscos do setor, temos o maior deles sendo as recessões econômicas que levam a uma geral redução no valor dos imóveis e dos aluguéis, combinado a uma maior taxa de vacância (quando o imóvel fica desocupado) e à inadimplência.

Outro risco é a degradação da região da área em que o imóvel se localiza bem como do imóvel em si, levando também a uma perda de valor do imóvel e consequentemente do aluguel.

Vale colocar aqui, já que estou escrevendo em meio a pandemia do Covid-19, as novas tendências e hábitos que podem surgir.

Os avanços tecnológicos vêm impactando há algum tempo os hábitos de consumo e agora podem vir a modificar os hábitos/relações no trabalho e na educação.

O home office, os cursos a distância (EAD) e as compras pela internet tem crescido bastante.  Como isso irá impactar os FIIs? Só o tempo dirá.

Como investir em FIIs?

Os FIIs são negociados na Bolsa de Valores e é necessário possuir conta em uma corretora.

Você pode comprar e vender cotas de Fundos Imobiliários exatamente como as ações, a partir do seu home broker.

Se você ainda não tem conta em uma corretora, aprenda Como Começar a Investir.

Conclusão

Mesmo com as desvantagens citadas, é fácil entender por que esse tipo de investimento está se tornando tão popular.

Certamente o cenário de juros baixos contribui de forma significativa pra a migração dos investimentos em títulos públicos, CDBs etc., para modalidades tidas como mais arriscadas, mas que rendem mais.

Nessa escala, os FIIs ocupam um lugar de destaque nas opções disponíveis para os investidores, unindo risco relativamente baixo com a rentabilidade esperada dos aluguéis.

Como qualquer investimento, vale fazer o “dever de casa” e pesquisar bastante sobre esses fundos antes de investir, os riscos inerentes a essa modalidade de investimento e os custos cobrados pelas gestoras.